深掘りレポート · HARUMI FLAG (晴海フラッグ)
HARUMI FLAG (晴海フラッグ) 全体像: 選手村跡地 5,632 戸の街がどう立ち上がるか
HARUMI FLAG (晴海フラッグ) は東京 2020 選手村跡地を活用した約 5,632 戸・敷地約 18ha の大規模街区 [1 公式]。2024 年 1 月に入居が始まり、2025 年 3 月末に SKY DUO 竣工で全街区完了予定。
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事業概要
HARUMI FLAG (晴海フラッグ) の骨格を、公式情報で確認できる範囲に限定して整理する。数値・主体・工程のいずれも一次資料に依拠し、未記載項目は「記載なし」と明示する。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 事業名 | HARUMI FLAG (晴海フラッグ) [1 公式] |
| 所在地 | [1 公式] |
| 事業主体 | 三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・住友不動産ほか 11 社 [1 公式] |
| 街区構成 | SEA VILLAGE / SUN VILLAGE / PARK VILLAGE / PORT VILLAGE / SKY DUO [1 公式] |
| 用途 | 住宅 (分譲・賃貸) 中心のウォーターフロント街区 [1 公式] |
| 敷地規模 | 約 18ha (約 54,450 坪) [1 公式] |
| 戸数 | 約 5,632 戸 [1 公式] |
| 階数 / 高さ | 記載なし (街区ごとに異なるため本資料では個別表記なし) |
| 交通 | BRT「勝どき BRT ターミナル」と連携、晴海ふ頭公園に近接 [1 公式] |
| 着工 / 竣工 | 2024 年 1 月分譲住宅入居開始、2025 年 3 月 31 日 SKY DUO 竣工・全街区完了予定 [1 公式] |
| 販売開始 | 2019 年 7 月 26 日 第 1 期販売開始 [1 公式] |
| 出典 | [三井の賃貸 HARUMI FLAG](https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/harumi_flag_bunjo_chintai/) [1 公式] |
補足として、HARUMI FLAG (晴海フラッグ) は東京 2020 大会選手村跡地のコンバージョン案件であり、一度に 5,000 戸超が市場に投入される点で、都心湾岸の住宅供給として近年例の少ない規模となっている [1 公式]。
住まい選びへの関係
HARUMI FLAG (晴海フラッグ) は、湾岸エリアを検討する世帯にとって複数の判断軸に同時に影響する案件となる。
- 供給規模のインパクト: 約 5,632 戸 [1 公式] という戸数は、単体の年間新築供給に対して相当大きい水準と考えられる。周辺既存マンションの賃貸・中古流通にどう波及するかは現時点の資料では判断不能だが、検討者としては HARUMI FLAG (晴海フラッグ) の二次流通タイミングを継続監視する価値がある。
- 生活利便・交通: BRT「勝どき BRT ターミナル」連携と晴海ふ頭公園近接が公式に示されている [1 公式]。鉄道駅直結ではないため、通勤動線が BRT・バス・自転車中心になる点は検討軸として重要。具体的な所要時間は今回資料では確認できない。
- 街区の多様性: SEA VILLAGE / SUN VILLAGE / PARK VILLAGE / PORT VILLAGE / SKY DUO の 5 街区構成 [1 公式] により、眺望・向き・分譲/賃貸比率が街区ごとに異なる。どの街区を選ぶかで住まい方が変わるため、街区単位での比較検討が必須となる。
なお、「HARUMI FLAG (晴海フラッグ) を買えば将来有望」といった断定は、現時点の公式資料の範囲では根拠づけられない。
原文で確認できること
三井の賃貸の公式ページ [1 公式] から、HARUMI FLAG (晴海フラッグ) について確認できる事実は以下に限られる。
- 2020 大会選手村跡地を活用した大規模住宅街区である [1 公式]。
- 敷地規模は約 18ha (約 54,450 坪)、総戸数は約 5,632 戸 [1 公式]。
- 街区は SEA VILLAGE / SUN VILLAGE / PARK VILLAGE / PORT VILLAGE / SKY DUO の構成 [1 公式]。
- 所在地は [1 公式]。
- BRT「勝どき BRT ターミナル」・晴海ふ頭公園と連携したウォーターフロント街区 [1 公式]。
価格帯、平均専有面積、管理費・修繕積立金、分譲と賃貸の戸数内訳などは、今回参照した公式ページには明示的な数値が示されていないため、本記事では「記載なし」として扱う。
前回から今回までの流れ
HARUMI FLAG (晴海フラッグ) の時系列で確認できる節目は以下の通り。
| 時期 | 節目 | 出典 |
|---|---|---|
| 2019 年 7 月 26 日 | 第 1 期販売開始 | [1 公式] |
| 2024 年 1 月 20 日 | 分譲住宅の入居開始 | [1 公式] |
| 2025 年 3 月 31 日 | SKY DUO 竣工・全街区完了予定 | [1 公式] |
販売開始から入居までおおむね 4 年半、販売開始から全街区完了までおおむね 5 年 8 か月のスケジュール感となる [1 公式]。これは選手村用途を挟んだ特殊工程であり、一般的な大規模再開発との単純比較は難しい。
検討者の典型質問
Q. HARUMI FLAG (晴海フラッグ) はいつ全体が完成するのか。
A. 2025 年 3 月 31 日に SKY DUO が竣工し、全街区が完了予定とされている [1 公式]。
Q. 分譲と賃貸はどう分かれているのか。
A. 公式ページでは分譲住宅の入居開始 (2024 年 1 月 20 日) と賃貸の存在が示されているが [1 公式]、分譲と賃貸の戸数内訳は今回資料では確認できない。街区ごとの位置づけを確認したい場合は街区別の一次資料を参照する必要がある。
Q. 最寄り駅と所要時間はどうか。
A. 公式ページは BRT「勝どき BRT ターミナル」および晴海ふ頭公園との連携を明記しているが [1 公式]、鉄道駅までの徒歩分数や BRT 所要時間は今回資料では確認できない。通勤動線の試算は、実際の時刻表と現地徒歩動線で個別に検証すべき。
Q. の既存マンション相場への影響は。
A. 約 5,632 戸 [1 公式] という供給規模は湾岸では大きな水準だが、本事業が周辺中古相場に与えた影響を裏付ける市場分析ソースは今回の入力に含まれていないため、現時点の資料では判断不能。周辺中古成約の月次推移を独自に確認する必要がある。
Q. 街区ごとの違いはどう調べればよいか。
A. SEA VILLAGE / SUN VILLAGE / PARK VILLAGE / PORT VILLAGE / SKY DUO という 5 街区構成は公式に示されている [1 公式]。各街区の階数・向き・仕様差は今回資料では確認できないため、街区単位の販売資料・賃貸募集要項を個別に参照する必要がある。
リスク・注意点
HARUMI FLAG (晴海フラッグ) を検討する際に留意すべき論点を、事実と推測を分けて整理する。
- 供給規模による相場変動 [推測]: 約 5,632 戸 [1 公式] が 2024〜2025 年に順次市場へ出る構造となる。二次流通・賃貸募集のタイミングが重なれば、短期的に周辺相場を下押しする可能性がある。ただし分譲・賃貸比率や売却タイミングの分散度合いは今回資料では確認できない。
- 鉄道直結ではない立地 [事実]: 公式ページで示される交通手段は BRT と公園近接が中心であり [1 公式]、鉄道駅直結ではない。通勤・通学で鉄道依存度が高い世帯は、BRT ダイヤと混雑状況を現地確認しないとミスマッチを招きやすい。
- 街区間の仕様差 [推測]: 5 街区構成 [1 公式] のもとでは、眺望・向き・共用施設アクセス・管理費水準が街区ごとに異なる可能性が高い。街区を特定せず「HARUMI FLAG (晴海フラッグ)」全体を一括で評価すると、実際に購入・賃借する住戸との差が生じやすい。
- 情報源の限定 [事実]: 本記事が参照した公式一次ソースは三井の賃貸ページ 1 件のみ [1 公式]。価格・管理費・駐車場・災害想定 (のハザード情報との関係) といった判断要素は、別途、事業各社の分譲・賃貸資料およびの公表資料で補完する必要がある。
次に確認したい一次情報
全体像の次のステップとして、検討者が一次情報で補うべき項目は以下に整理できる。
- 街区別 (SEA VILLAGE / SUN / PARK VILLAGE / PORT / SKY DUO) の階数・戸数・専有面積帯。
- 分譲と賃貸の戸数内訳、および賃貸募集の坪賃料レンジ。
- BRT「勝どき BRT ターミナル」から主要ターミナル駅までの所要時間実測値。
- 管理費・修繕積立金水準、駐車場台数と利用条件。
- のハザード・液状化想定と、街区側の対策情報。
これらはいずれも今回の公式ソース [1 公式] 単体では確認できないため、HARUMI FLAG (晴海フラッグ) を本格検討する段階で追加取得が必要となる。