麻布台地区再開発の全体像 — 8haに描かれる『森ビルの集大成』を読み解く (第1回)

麻布台地区再開発 (事業主体: 森ビル) は、・・にまたがる約8haのエリアで進行している大規模プロジェクトである ^[1]。場所を一言でいえば、虎ノ門ヒルズと六本木ヒルズ、そして麻布十番の三点の『間』に位置する谷筋のエリアだ。りから一本入ると急な坂と古い木造家屋が残る、いかにもの起伏を感じさせる一帯で、長らく大規模再開発の手が届かなかった場所でもある。

現地に立つと気づくのは、周囲の『ヒルズ』系街区と比べて地形の高低差が大きいことだ。側は高台、側は低地で、両者をつなぐ斜面に細街路と老朽建物が密集していた。こうした地形条件は、再開発の計画面では『立体的な歩行者動線をどう設計するか』という課題に直結する。森ビルが従来から掲げてきた『ヒルコンパクトシティ』の思想 — すなわち、歩車分離と屋内外のシームレスな回遊性 — が、このエリアでどう具現化されるかが本プロジェクト最大の見どころといえる。

なお、計画の全体像に関する一次情報はの公開資料および森ビルの発表に拠るが、工事中の現時点では最終的な施設配置やテナント構成が細部まで確定しているとは言い難い ^[1]。本記事では、公開情報の範囲で読み取れる全体像の輪郭を整理することに徹したい。

公表されている計画概要によれば、事業区域は約8ha、総延床面積は約86万㎡に及ぶ ^[1]。この規模感を直感的に捉えるなら、ドーム(建築面積約4.7ha)の1.7倍相当の敷地に、六本木ヒルズ(延床約76万㎡)を超えるボリュームの建物群が立ち上がることになる。都心部における単一デベロッパー主導の再開発としては、近年でも突出した規模だ。

施設構成は、中核となる超高層タワー(メインタワー)を中心に、住宅棟、オフィス、国際医療施設、インターナショナルスクール、商業ゾーン、そして中央広場などの公共的オープンスペースで構成されると公表されている ^[1]。メインタワーの高さは最高層クラスと説明されており、竣工時点で国内のランドマークタワーの一角を占めることは間違いない。ただし、本記事執筆時点で筆者が参照した公開情報からは、各棟の正確な階数・軒高・住宅戸数・オフィス基準階面積といった詳細数値までは確認できなかった点は正直に記載しておく(詳細数値は記載なし)。

注目すべきは、単なる『高さ競争』ではなく、機能複合の幅である。国際医療施設(慶應義塾関連の医療機能が入る計画とされる)や、系インターナショナルスクールの誘致が公表されており ^[1]、これは単体のオフィスビルや商業ビルの集積ではなく、『外国人ファミリーが生活インフラごと完結できる街』を指向していると読み取れる。六本木ヒルズが『働く・遊ぶ』を統合した街だったのに対し、本地区は『働く・住む・学ぶ・治す』まで含めた、より踏み込んだ生活圏の構築を目指していると考えられる。

もっとも、『集大成』という言葉は美しいが、これだけの機能を一箇所に詰め込むことが運営面でどう機能するかは、竣工して数年運用してからでなければ評価できない。計画の野心とオペレーションの現実は、必ずしも一致しないのが再開発の常である。

地区の再開発構想は、1980年代後半に地元の任意協議会が発足して以降、実に30年以上にわたる権利調整を経てきた経緯がある。虎ノ門・麻布台地区再開発が事業主体として計画を取りまとめ、都市計画決定、組合設立認可、権利変換計画認可を経て、工事段階に入った。着工日・竣工日の具体的日付については、本記事では一次資料確認が取れた範囲に限定して論じたいため、詳細な日付の記載は控える(記載なし)。

この『時間の重み』は、物件評価の観点で軽視できない。都心部の大規模再開発が長期化する最大の理由は、地権者の数と権利調整の複雑さである。8haに数百人規模の地権者が存在した場合、全員合意での権利変換は事実上不可能で、組合方式による多数決と丁寧な個別交渉の積み重ねが必要になる。つまり本プロジェクトは、森ビルの『資本力』ではなく『調整力』の集大成という側面が大きい。

この文脈を踏まえると、同社が本件を『集大成』と位置づける意味も見えてくる。アークヒルズ(1986年)、六本木ヒルズ(2003年)、虎ノ門ヒルズ(2014年〜段階開業)と続いてきた森ビルの大規模再開発の系譜において、本プロジェクトは『最後の大型未開発地』をまとめあげた案件であり、次にこの規模の再開発を同社が手掛けられるかは未知数だと考えられる。

全体像を踏まえて、想定読者ごとに『この再開発をどう捉えるか』の視点を整理しておきたい。なお、本節は投資推奨ではなく、思考の補助線として読んでほしい。

共働き世帯(都心勤務・子育て期)にとって — インターナショナルスクールと国際医療施設が同一街区に存在するという立地は、外国人家庭および国際教育志向の日本人家庭にとって強い訴求力を持つ。一方で、公教育ベースで子育てを考える世帯にとっては、学区や保育園の情報は別途確認が必要で、この再開発の恩恵を直接享受できるかは世帯の志向による。

堅実系投資家にとって — 86万㎡という供給規模は、竣工時点で周辺の賃貸マーケットに一定のインパクトを与える。特に高額賃貸住宅ゾーンでは、既存の元麻布・南麻布・赤坂エリアとの競合が発生しうる。ポジティブに見れば『エリア全体の知名度とプライム性が底上げされる』、慎重に見れば『一時的に供給過多になる』という両面がある。どちらに振れるかは、外国人駐在員需要や富裕層の動向といったマクロ要因に依存し、現時点で断定はできない。

地元住民(長年の居住者)にとって — エリアに長く住まわれてきた方にとっては、かつての街並みの変化は複雑な感情を伴うだろう。一方で、再開発区域内には権利変換で戻られる地権者も多く、『街が更新されつつも、人のつながりは残る』という側面もある。再開発のメリット(防災性向上、歩行者動線の改善、緑地確保)と、スケール感の変化をどう受け止めるかは、一人ひとりの価値観に委ねられる部分が大きい。

全体像ベースで、時間軸ごとの論点を粗く整理しておく(詳細なリスク分析は別記事に譲る)。

5年後(竣工後初期) — 最大の機会は『新規ランドマーク効果』による周辺地価・賃料の押し上げ、最大のリスクは『テナント充填速度』である。オフィス・商業・住宅のいずれにおいても、大規模供給直後は稼働率の立ち上がりに時間がかかるのが一般的だと考えられる。

10年後 — 『麻布台ヒルズ』というエリアブランドが確立しているかどうかが論点になる。六本木ヒルズは開業から約10年で『ブランド』として定着したが、これは商業・文化機能の継続的な話題創出があったからである。本プロジェクトが同様の軌道に乗るかは、運営フェーズでのソフト投資にかかっている。

20年後 — 建物の築年が進み、周辺の他再開発(、東京駅前、橋など)との相対的競争力が問われる時期に入る。虎ノ門・麻布台地区再開発の既存物件(六本木ヒルズなど)のリニューアル実績を見ると、長期運営のノウハウは蓄積されていると考えられるが、20年先の都心競争環境を予測するのは困難である点は強調しておきたい。

本記事は『全体像』を扱う第1回として、事業規模・施設構成・経緯の三点を軸に整理した。結論めいたことを言えば、虎ノ門・麻布台地区再開発は — 規模・立地・事業者の三拍子が揃った、現時点の東京都心における最大級の再開発案件である。

ただし、正直に申し上げれば、『全体像』を語るだけでは物件購入や投資判断の材料としては不十分である。延床86万㎡という数字は、プロジェクトの輪郭を示すが、その中身(住宅戸数、平均専有面積、坪単価、オフィス基準階スペック、商業テナント構成)は、現時点で公開情報から網羅的に把握することは難しい。本記事で『記載なし』と明記した項目は、今後の公開情報を継続して追う必要がある。

次回以降の記事では、交通アクセスの変化、周辺相場への影響、具体的なリスクシナリオ、そして過去の森ビル再開発(六本木ヒルズ・虎ノ門ヒルズ)との比較を通じて、より解像度の高い読み解きを試みたい。本記事はその導入として、『ここに、何が、どの規模で建つのか』という骨格だけを提示するものとご理解いただきたい。