第1地区第一種市街地再開発事業 — 組合設立・約850戸・高さ約145mの全容と検討者への影響

2025年11月27日に都より組合設立認可、同年12月23日に組合設立総会を経て「小山三丁目第1地区市街地再開発組合」が設立。参加組合員は三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産、特定業務代行者は。区域面積約1.4ha、住宅約850戸・地上約145m、竣工予定2033年度。 [1 公式]

では、本事業（第1地区）以外にも複数の再開発が並行して進行・計画されている。

武蔵小山駅前の再開発先行事例

パークシティ武蔵小山 ザ タワー（ASSETMAP-131 / ASSETMAP-007）は、三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンスが売主、鹿島建設施工の地上41階・624戸の大規模タワーマンション。分譲時（2017〜2020年頃）の価格帯は9,480万円〜1億1,500万円（約0.95億〜1.15億円）、専有面積61.18〜77.35㎡（約18.5〜23.4坪）で取引されていた [2 市場分析]。このパークシティ武蔵小山 ザ タワーが武蔵小山駅前再開発（第1地区とは別地区）の住宅棟として先行して竣工・分譲されたものであり、本事業の参照事例となる。

• 第2地区など他地区との同時進行有無
• 都市計画道路の整備との連動スケジュール
• 東急目黒線・相鉄東急直通線との利便性向上施策との関係

データ比較（先行事業 vs 本事業）

本事業が住まい選びの判断に影響する主な軸を3点整理する。

① 供給数・競合タイミング（供給圧力）

約850戸という大規模供給は、武蔵小山エリア全体の新築供給量を一時的に押し上げる。竣工予定が2033年度であるため、実際の分譲開始は早くとも2031〜2032年頃と考えられるが、着工・権利変換計画認可の時期は今回資料では確認できない。この時期に武駅周辺で物件を検討する場合、本事業の保留床が市場に出てくることを念頭に置く必要がある。

② 将来の生活利便性（商業施設・街区機能）

事業概要に「住宅＋商業施設」の構成が示されているが、商業施設の規模・内容は今回資料では確認できない。先行したパークシティ武蔵小山 ザ タワー周辺では商業・生活利便施設が整備されており、本事業竣工後にさらなる街区機能強化が見込まれる可能性はあるが、具体的な確定情報は出ていない。

③ 価格水準への影響（相場の参照軸）

参加組合員が三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産という大手デベロッパーである点、および武蔵小山エリアの先行タワー（パークシティ武蔵小山 ザ タワー）が2017〜2020年時点で9,480万〜1億1,500万円（約0.95〜1.15億円）の価格帯だったことは、将来の価格水準を考える際の参照情報になりうる [2 市場分析]。ただし、2033年度竣工時点の価格は建築費・金利・エリア需給等に大きく左右されるため、現時点の資料だけでは判断できない。

Q. 住宅の価格帯はいくら程度になるのか？
A. 今回資料では確認できない。竣工予定が2033年度であるため、分譲価格の公式発表は少なくとも数年先になる見込み。参考値として、同エリアで先行したパークシティ武蔵小山 ザ タワーは2017〜2020年時点で9,480万〜1億1,500万円（61〜77㎡）の価格帯だった [2 市場分析]。本事業の価格は建築費・金利・当時の市況に依存するため、先行事業の価格は参考程度にとどめること。

Q. 最寄り駅と徒歩距離はどこか？
A. 今回資料（建設ビズジャパン）には最寄り駅名・徒歩距離の明記がない [1 公式]。所在地がである点から、東急目黒線「武蔵小山」駅が近接することは推定されるが、徒歩分数の公式値は確認できていない。都市計画の正式縦覧資料またはの公告を確認されたい。

Q. 着工はいつ頃か？
A. 今回資料では記載なし [1 公式]。組合設立（2025年12月23日）の次のマイルストーンは権利変換計画の策定・認可であり、その後着工という流れになるが、具体的な着工時期は公式未発表。竣工予定2033年度から逆算すると着工は2028〜2030年頃が想定レンジとなるが、現時点の資料だけでは判断不能。

Q. 三菱地所レジデンスと日鉄興和不動産の保留床取得規模は？
A. 今回資料では確認できない [1 公式]。再開発の「保留床」はデベロッパーが取得して分譲するが、地権者住戸数・保留床比率の数値は公式発表を待つ必要がある。

Q. 小山三丁目第2地区など他地区との連動はあるのか？
A. 今回資料では確認できない [1 公式]。関連プロジェクトの情報からは品川区内で複数の再開発が進行中であることが示唆されるが、第2地区等との連動スケジュールや同時着工の公表はなく、現時点では判断不能。

① 竣工までの期間が長い（事実）
竣工予定は2033年度 [1 公式]。組合設立から竣工まで約7〜8年のスパンがあり、その間に建築費・金利・エリア相場が大きく変動するリスクがある。現時点の相場観を2033年度の購入判断に直結させることは危険。

② 商業・公共施設の内容が未確定（事実）
「住宅＋商業施設」の構成は示されているが、商業施設の種類・規模・入居テナント等は今回資料では確認できない [1 公式]。生活利便性を重視する検討者は、権利変換計画認可後の公式資料で詳細を確認する必要がある。

③ 大規模供給による将来の周辺相場への影響（推測）
約850戸という供給規模は武蔵小山エリアとして大規模であり、分譲時期に周辺の中古・新築相場に下押し圧力をかける可能性がある。ただし2033年度時点のエリア需給は現時点では予測不能であり、確定情報ではない。

④ 建物高さ約145m・超高層ゆえの日影・風害（推測）
地上約145m の超高層建物が整備されることで、周辺既存建物への日影・風環境への影響が生じる可能性がある。事業認可段階での環境アセスメント等の詳細は今回資料では確認できない。隣接地・近隣建物で生活する検討者は品川区または東京都の都市計画縦覧資料を確認されたい。

⑤ 権利変換・地権者交渉のリスク（推測）
第一種市街地再開発事業は地権者が組合員として参加する仕組みであり、権利変換計画の策定過程で一部地権者との合意が難航するケースがある。今回資料では地権者数・合意率等は記載なし [1 公式] であり、スケジュール遅延リスクは排除できない。