第1地区第一種市街地再開発事業 — 地上約145m・約850戸、2033年度竣工へ組合が正式設立

2025年11月27日に都より市街地再開発組合設立認可、同年12月23日に組合設立総会を経て小山三丁目第1地区市街地再開発組合が設立。区域面積約1.4ha、地上約145m・約850戸の高層住宅と商業施設を整備予定。参加組合員は三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産。竣工予定は2033年度。 [1 公式]

第一種市街地再開発事業は、検討者の住まい選びに以下の3軸で影響する。

① 供給量・競合タイミング（約850戸の大型供給）

約850戸（約257.5坪換算の規模ではなく戸数）の大型供給は、2033年度の小山エリアにおける新築マンション市場に集中的な出口をもたらす。パークシティ武蔵小山 ザ タワー（624戸）を上回る戸数規模であり、分譲時の競合選択肢として現在を検討している層は供給タイミングを意識する必要がある。ただし分譲開始時期・価格帯は今回資料では確認できない [1 公式]。

② 中古相場への影響（押し上げか希薄化か）

パークシティ武蔵小山 ザ タワーの2020年時点の中古価格帯は61㎡超で9,480万円（約0.95億円）以上が提示されていた [2 市場分析]。本事業が同規模のタワーとして2033年度に竣工・分譲された場合、周辺中古相場に対して「新築プレミアム」が付く可能性がある一方、大量供給により既存ストックの流動性が低下するリスクもある。現時点の資料だけでは押し上げ・希薄化どちらが支配的かは判断不能。

③ エリア価値・生活利便の向上（商業施設整備）

高層住宅と一体で商業施設が整備される計画は、エリア内の日常利便を高める材料となり得る。ただし商業の規模・テナント構成・公共施設の有無は今回資料では確認できない。

Q. 竣工・分譲開始はいつ頃で、価格帯はどの程度になる見込みか？
A. 竣工予定は2033年度と明記されている [1 公式]。分譲開始時期・価格帯は今回資料では確認できない。参考値として、武蔵小山エリアの先行タワーであるパークシティ武蔵小山 ザ タワーは新築分譲時（2017〜2020年頃）に61.18㎡（約18.5坪）で9,480万円（約0.95億円）、77.35㎡（約23.4坪）で1億1,500万円（約1.15億円）が提示されていたが、本事業に直接外挿することはできない [2 市場分析]。

Q. 武蔵小山駅・西小山駅からどのくらいの距離か？
A. 今回資料では駅名・徒歩分数の明記はない。品川区小山三丁目という地名から東急目黒線武蔵小山駅または西小山駅が最寄り候補となるが、正確な距離は品川区の都市計画資料または今後の事業者発表で確認が必要 [1 公式]。

Q. 約850戸のうち、権利変換住戸（地権者分）と分譲住戸の割合はどのくらいか？
A. 今回資料では確認できない。第一種市街地再開発事業では地権者の権利変換住戸と保留床（分譲向け）の内訳が設定されるが、その比率は権利変換計画認可後に明らかになる。パークシティ武蔵小山 ザ タワーでは624戸中137戸が事業協力者戸数だったことが参考値となるが [2 市場分析]、本事業への直接適用は不可。

Q. 特定業務代行者はどこか？
A. 今回資料（三菱地所レジデンス公式リリース）では特定業務代行者の社名が確認できない。続報または組合の公式発表を待つ必要がある [1 公式]。

Q. 着工時期はいつか？工事中の周辺環境への影響は？
A. 着工時期は今回資料では確認できない。竣工が2033年度のため逆算すると2027〜2029年頃の着工が想定されるが、これは推測であり確定情報ではない。工事期間中の騒音・振動・日影影響については今回資料では確認できない [1 公式]。

① 着工・分譲開始時期が未確定（事実）
竣工2033年度は明記されているが [1 公式]、権利変換計画認可・着工・竣工後の分譲開始時期はすべて未公表。第一種市街地再開発事業は行政手続きの遅延により竣工が後ろ倒しになった事例が全国で存在するため、2033年度を確定スケジュールとして意思決定するのは時期尚早。

② 武蔵小山エリアの供給集中リスク（推測）
パークシティ武蔵小山 ザ タワー（624戸）に続き、本事業の約850戸が供給される場合、エリア内の新築・中古双方で需給バランスが変化する可能性がある。現時点の資料だけでは相場押し上げ・希薄化どちらが支配的かは判断できない。

③ 権利変換・事業費の不確実性（事実）
今回段階では権利変換計画が未認可。地権者との交渉難航・事業費増大・保留床単価の変動により、最終的な分譲価格帯が現時点の想定から大きく乖離する可能性がある。今回資料では確認できない。

④ 特定業務代行者・施工者が未公表（事実）
特定業務代行者の社名は今回資料で確認できない [1 公式]。施工者も未公表であり、工期・品質管理に関わる情報として続報を待つ必要がある。