第1地区第一種市街地再開発事業 — 地上約145m・約850戸、2033年度竣工へ組合設立
第1地区で2025年12月に市街地再開発組合が設立。区域面積約1.4ha、地上約145m・約850戸の高層住宅と商業施設を整備予定。参加組合員は三菱地所レジデンスと日鉄興和不動産。竣工予定は2033年度。次の確認項目は着工時期・権利変換計画認可・分譲価格帯。
この記事で分かること
2026-05-18 Whytrend WebSearchが本発表を検出・記事化
- 誰が
- 第1地区市街地再開発組合（参加組合員：三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産）
- 何を
- 第1地区第一種市街地再開発事業の組合設立。地上約145m・約850戸の高層住宅と商業施設の整備
- いつ
- 2025年11月27日：都より組合設立認可／2025年12月23日：組合設立総会
- 特定業務代行者: 記載なし（今回資料では確認できない）
- 規模: 地上約145m（階数は今回資料では確認できない）
- 着工予定: 記載なし（今回資料では確認できない）
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- 誰が
- 第1地区市街地再開発組合（参加組合員：三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産）
- 何を
- 第1地区第一種市街地再開発事業の組合設立。地上約145m・約850戸の高層住宅と商業施設の整備
- いつ
- 2025年11月27日：都より組合設立認可／2025年12月23日：組合設立総会
- どこで
- 区域面積約1.4ha
- なぜ
- 老朽化した既存市街地の更新と、武蔵小山・西小山エリアの都市基盤整備・住宅供給
- どのように
- 第一種市街地再開発事業（組合施行）として都市計画決定を経て、組合設立認可→総会設立のプロセスを経た
主要マイルストーン
- 2025-11-27都より市街地再開発組合設立認可
- 2025-12-23第1地区市街地再開発組合 設立総会
- 2026-01-14三菱地所レジデンスによる事業参加・組合設立の公表
- 2026-05-18Whytrend WebSearchが本発表を検出・記事化
- 2033年度竣工予定
位置と交通を地図で確認
★: ニュース主題 / ●緑: 公開中の物件 / ●灰: 関連物件
原文で確認できること
今回の発表で明記された事実を先に整理します。
今回の三菱地所レジデンス公式発表（2026年1月14日付）から明記されている事実は以下のとおり [1 公式]。
- 組合設立の法的手続き完了: による設立認可（2025年11月27日）と設立総会（2025年12月23日）が確認できる
- 区域規模: 約1.4ha
- 建物スペック（予定）: 地上約145m・約850戸。高層住宅と商業施設の複合構成
- 参加組合員: 三菱地所レジデンスおよび日鉄興和不動産の2社
- 竣工目標: 2033年度
- 特定業務代行者の具体的社名（本文要約では `` プレースホルダーが残存）
- 着工予定年度・権利変換計画認可の時期
- 住宅戸数の内訳（分譲／賃貸／事業協力者住戸の比率）
- 商業施設の床面積・テナント構成
- 分譲価格帯・販売開始時期
この発表が関係する街・再開発・物件
周辺の再開発や比較対象に置いたときの位置づけです。
三丁目エリアは、東急目黒線「武蔵小山」駅を中心とした複数の再開発事業が重なるゾーンに位置する。
同エリアの既存タワーマンションとの比較
Related context に含まれるパークシティ武蔵小山 ザ タワーは、三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンスが施行した全624戸・地上41階・地下2階の既存タワーマンション。2020年時点の中古流通価格は61.18㎡（約18.5坪）で9,480万円・77.35㎡（約23.4坪）で1億1,500万円前後が確認されている [2 市場分析]。
| 項目 | パークシティ武蔵小山 ザ タワー（既存） | 小山三丁目第1地区（計画） |
|---|---|---|
| 施行者/参加組合員 | 三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンス | 三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産 |
| 総戸数 | 624戸 | 約850戸（予定） |
| 規模 | 地上41階・地下2階 | 地上約145m（階数は記載なし） |
| 状況 | 既に竣工・居住開始 | 組合設立済・竣工2033年度予定 |
| 中古㎡単価（参考） | 2020年時点で約155万円/㎡前後 [2 市場分析] | 現時点では確認不能 |
周辺の第一種市街地再開発との位置づけ
- 白金高輪駅前東地区第一種市街地再開発事業: 東急目黒線の同路線沿い・隣接エリア（白金高輪）。地上42階・高さ約160m、2033年度竣工目標で準備組合が推進中 [3 関連プロジェクト]。三丁目第1地区と竣工予定時期が重なり、同時期に大規模住宅供給が集中する可能性がある。
- 駅前地区第一種市街地再開発事業: 東急・小田急参加の再開発で2026年3月着工。直接的な競合エリアではないが、目黒線沿線の都市機能更新という文脈では参考になる [4 関連プロジェクト]。
位置と交通の関係
駅や回遊動線とのつながりを確認します。
は、東急目黒線「武蔵小山」駅の徒歩圏に位置する。駅との具体的な徒歩分数・出口との関係は今回資料では確認できない [1 公式]。
- 東急目黒線は相鉄線・東京メトロ南北線・東京都営三田線に直通。周辺方面、方面への乗換アクセスが可能
- 2022〜2023年度に線の8両編成化・急行停車本数増が実施済み。「」は急行停車駅であり、まで数分の利便性が既存タワーの評価要因にもなっている [2 市場分析]
- 近接する「」駅（各停）との使い分けが生活動線に影響する可能性があるが、本事業との位置関係は今回資料では確認できない
検討の視点
断定ではなく、判断材料として見るべき観点です。
この節は原文と関連資料から見える論点の整理で、未確認事項を含みます。
パークシティ武蔵小山 ザ タワーの相場観（マンションマニア分析） [2 市場分析]
武蔵小山エリア既存タワーの中古市場についてマンションマニアが分析した内容を参考に整理する。
- 2020年6月時点の流通価格: 61.18㎡（約18.5坪）＝9,480万円（約0.95億円）、77.35㎡（約23.4坪）＝1億1,500万円（約1.15億円）。㎡単価換算では約145〜149万円/㎡水準
- 2017年時点の一部住戸予定価格: モデルルーム公開前に三井不動産レジデンシャルが事前開示していたことが報告されており、当時のエリア相場からプレミアムが乗せられていたとされる [2 市場分析]
- これらはパークシティ武蔵小山 ザ タワーの既存中古価格であり、小山三丁目第1地区の将来分譲価格への直接適用は不可。2033年度時点の市況変化を含めた判断は現時点の資料では判断不能
事業概要（Whytrend Factbook）
原文と関連資料から読める内容を整理します。
2025年11月27日に都より市街地再開発組合設立認可、同年12月23日に組合設立総会を経て第1地区市街地再開発組合が設立。所在地は、区域面積約1.4ha、地上約145m・約850戸の高層住宅と商業施設を整備予定。参加組合員は三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産。竣工予定は2033年度。[1 公式]
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 事業主体 | 第1地区市街地再開発組合（施行者） |
| 参加組合員 | 三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産 |
| 特定業務代行者 | 記載なし（今回資料では確認できない） |
| 区域面積 | 約1.4ha |
| 規模 | 地上約145m（階数は今回資料では確認できない） |
| 総戸数（予定） | 約850戸 |
| 用途 | 高層住宅＋商業施設 |
| 所在地 | |
| 組合設立認可 | 2025年11月27日 |
| 組合設立総会 | 2025年12月23日 |
| 着工予定 | 記載なし（今回資料では確認できない） |
| 竣工予定 | 2033年度 |
| 出典 | [三菱地所レジデンス プレスリリース（2026年1月14日）](https://www.mec-r.com/news/2026/20260114.html) |
住まい選びへの関係
原文と関連資料から読める内容を整理します。
この発表が住まい探しの判断に直接影響する軸を3点整理する。
① 将来の供給量・価格水準への影響
約850戸という大規模供給は、エリアの中古・新築流通量を2033年度以降に大きく増加させる。ただし権利変換後の分譲戸数・賃貸戸数の比率は今回資料では確認できない。事業協力者住戸（地権者取得分）を除いた純粋な市場放出戸数は続報確認が必要。
② 武蔵小山・西小山エリアのブランド価値の変化
パークシティ武蔵小山 ザ タワーの竣工後、同エリアの中古㎡単価は2020年時点で約155万円/㎡前後で流通が確認されている [2 市場分析]。本事業（三菱地所レジデンス・日鉄興和不動産施行）の完成で高層タワーが加わることは、街全体の視認性・ブランド認知に影響する可能性があるが、価格上昇を保証する根拠は今回資料には含まれない。
③ 工事期間中（〜2033年度）の生活環境リスク
今から竣工まで約7〜8年の工事期間が想定される。現時点で小山三丁目エリアの購入または賃貸を検討している場合、工事騒音・大型車両の通行・日影の変化が生活環境に影響する可能性がある。工事開始時期・工事動線は今回資料では確認できない。
検討者の典型質問（FAQ）
原文と関連資料から読める内容を整理します。
Q. 小山三丁目第1地区の分譲住戸はいつ購入できるのか？
A. 竣工予定は2033年度 [1 公式]。通常の再開発事業では権利変換計画認可→着工→竣工2〜3年前に先着／登録販売が始まるケースが多いが、着工時期・販売開始時期は今回資料では確認できない。続報確認が必要。
Q. 価格帯はどの程度になりそうか？
A. 今回資料に分譲価格の記載はない。参考値として、同エリアの既存タワーであるパークシティ武蔵小山 ザ タワーの中古価格は2020年時点で61㎡（約18.5坪）＝9,480万円（約0.95億円）前後 [2 市場分析]。2033年度時点の市況・建築コスト水準の変化を踏まえた価格予測は現時点の資料では判断不能。
Q. 武蔵小山駅からの徒歩距離は？
A. 今回資料では駅からの徒歩距離・出口との関係が確認できない [1 公式]。事業区域は品川区小山三丁目と明記されているが、具体的な街区位置は続報の都市計画図・組合公告で確認が必要。
Q. 約850戸のうち分譲として売り出される戸数は？
A. 今回資料では分譲／賃貸／事業協力者住戸の内訳が確認できない [1 公式]。過去の類似再開発（例：パークシティ武蔵小山 ザ タワーでは総624戸のうち事業協力者戸数137戸）では相当数が地権者に充てられるケースがあるため [2 市場分析]、純粋な市場向け分譲戸数は今後の権利変換計画認可後に明らかになる。
Q. 現在、小山三丁目周辺で物件を探しているが、工事の影響はあるか？
A. 着工時期は今回資料では確認できないが、竣工2033年度から逆算すると、数年以内に着工する可能性が高い。工事期間中の騒音・大型車両通行・日影の変化は生活環境リスクとして実際に見込まれる。現地確認および品川区への情報照会を推奨する。
リスク・注意点
原文と関連資料から読める内容を整理します。
① 着工・権利変換スケジュールが未公表（事実）
組合設立は完了しているが、権利変換計画認可・着工時期は今回資料では確認できない [1 公式]。第一種市街地再開発では組合設立から権利変換計画認可まで数年かかるケースも珍しくなく、2033年度竣工は現時点では「目標値」に留まる。
② 同時期・同エリアの大規模供給集中（事実＋推測）
白金高輪駅前東地区第一種市街地再開発事業（約160m、2033年度竣工目標）が東急目黒線の隣接エリアで並行進行している [3 関連プロジェクト]。同時期に大規模住宅が複数竣工した場合、入居・販売の競合が生じる可能性がある。ただし、需給への具体的影響は現時点の資料では判断不能。
③ 特定業務代行者・設計者が未公表（事実）
今回の公表資料では特定業務代行者（施工を担う建設会社等）の社名が確認できない [1 公式]。設計・施工の質・仕様水準を判断する情報が現時点では揃っていない。
④ 工事期間約7〜8年の生活環境リスク（事実）
竣工2033年度から逆算すると、着工から完成まで相当の工事期間が周辺に及ぶ。小山三丁目周辺で既に居住・購入検討中の場合、騒音・振動・日影・工事車両の影響が数年単位で継続するリスクがある。影響範囲・開始時期は現時点の資料では確認できない。